palazzo ENPAP? non è tutto a posto

Dopo il crack della crisi 2008, che ha messo in ginocchio il fondo di riserva dell’ENPAP (quello destinato a coprire le perdite finanziarie), ora è il turno di una compravendita dai contorni inspiegabili: un palazzo acquistato per 26,5 milioni di euro la mattina e rivenduto la sera a 45,5 milioni.

Oltre 50 articoli sulla stampa nazionale, gli iscritti imbufaliti, una commissione bicamerale di vigilanza che convoca per due volte i vertici della cassa con risultati definiti “non soddisfacenti”.

E il CDA che resta saldamente al timone, pronto a sfidare la tempesta.

No, non è tutto a posto. Mancano alcuni importanti documenti per ricostruire la vicenda, perché il capitolato dei lavori di ristrutturazione che dovrebbe rendere ragione della differenza di prezzo non è disponibile (sembra sia stato sequestrato dalla guardia di finanza). E l’atteggiamento dell’ENPAP nei confronti della stampa e degli iscritti è di una difesa che a volte ha assunto toni dall’ingenuo al fastidioso.

Ma la vicenda del palazzo non è criticabile tanto e solo sulle modalità di acquisto, su cui per ora è difficile sapere qualcosa di diverso da quanto appreso dai giornali e dalle comunicazioni dell’Ente stesso.

Ritengo che il problema sia a monte, nella scelta del Consiglio di Amministrazione di concentrare il rischio su un singolo palazzo. Investire il 10% del patrimonio in un solo immobile, e con un solo inquilino a garantire il rendimento (una banca che occupa parzialmente lo stabile) è operazione da ponderare con attenzione, perché le variabili che possono trasformare una rendita in una perdita sono molte.

Con un immobile si può guadagnare in due modi: affittandolo o vendendolo. Tralascio volutamente il valore del suo utilizzo strumentale, che è spesa e non guadagno. Accanto al rischio, non banale, dell’insolvenza dell’inquilino o della difficoltà a reperirne altri con analoghe capacità di spesa (700.000 euro annui), c’è il problema sempre presente della liquidabilità degli immobili. Infatti, a differenza delle azioni, delle obbligazioni o delle quote di fondi immobiliari, liberamente scambiate sul mercato, gli immobili hanno tempi di vendita molto diversi e un impegno di tempo e di denaro che incide sul plusvalore eventualmente ottenuto.

A questo si deve aggiungere che ad oggi l’immobile non è utilizzabile. Doveva essere destinato in parte a nuova sede dell’ENPAP, ma la ristrutturazione non pare essere terminata, e ad oggi non ho notizie su quando sarà agibile.

Non è tutto a posto.